1 июля 2024 года завершилась массовая программа по льготной ипотеке, действовавшая с 2020 года. Изначально инициатива должна была спасти девелоперов и помочь людям купить новое жильё, но со временем она привела к перегреву рынка, росту цен и возникновению системных дисбалансов.
Зачем программа вводилась
Весной 2020 года, на фоне резкого падения спроса в условиях локдауна, власти предложили выдавать кредиты под льготный процент, чтобы не допустить массовых банкротств застройщиков и сохранить ввод нового жилья. Государство компенсировало банкам часть ставки, а лимиты и требования по первоначальному взносу корректировались по мере развития ситуации.
Как менялись условия
Программа изначально была рассчитана на полгода, но неоднократно продлевалась и перепрофилировалась: снижались требования по первоначальному взносу, увеличивались максимальные суммы, а сроки и ставки регулярно корректировались. С началом экономической турбулентности и роста ключевой ставки расходы бюджета на компенсации увеличились, что в итоге сказалось на условиях для заёмщиков.
Масштабы и последствия для рынка
За четыре года по льготной программе было выдано около 1,5 млн кредитов на сумму порядка 6 трлн рублей. При этом спрос значительно превысил предложение: в столичных новостройках цена квадратного метра выросла на десятки процентов, а средняя стоимость трёхкомнатной квартиры в Москве достигла десятков миллионов рублей.
Рост цен подкреплял и сокращение средней площади покупаемых квартир: потребители чаще выбирали малогабаритные студии и «однушки», что привело к уменьшению реальной доступности жилья при тех же суммах кредитов и платежей.
Кому программа была выгодна
Главными бенефициарами стали застройщики: повышенный спрос позволил быстрее сдавать объекты и увеличить выручку, а также повысить маржинальность. Выиграли и сопутствующие отрасли — производство стройматериалов, мебельная и интерьерная отрасли.
Почему эффективность программы подвергли критике
Регулятор и Минфин отмечали, что рост цен полностью нивелировал преимущество низкой ставки для многих покупателей: реальные выгоды оказались невелики, а в ряде случаев люди фактически проигрывали в финансах. Центробанк предупреждал о рисках «пузыря» на первичном рынке и призывал к умеренной политике.
Чего ждать после закрытия программы
- Снижение активности покупателей. Ожидается, что часть спроса оттянется на вторичный рынок, часть — вернётся к застройщикам под скидками и рассрочками.
- Цены могут скорректироваться, но резкое падение вряд ли произойдёт: девелоперы не всегда готовы быстро снижать цены из‑за долговой нагрузки и необходимости обслуживать кредиты.
- Доступность жилья ухудшится при высоких рыночных ставках: ипотечные платежи вырастут, и большой процент населения окажется не в состоянии их выдержать.
- Останутся целевые программы — например, семейная ипотека и специальные условия для отдельных профессий — но их объём и условия будут ограничены.
В результате рынок вступает в период адаптации: спад активности и постепенная корректировка цен возможны, но кардинальные изменения потребуют времени и, возможно, дополнительных экономических шоков. Домашние бюджеты и стратегии застройщиков в ближайшие годы будут определять, насколько болезненно пройдёт этот переход.
