Верховный суд отменил «схему Долиной» и подтвердил защиту добросовестных покупателей жилья

Что изменилось

Президиум Верховного суда утвердил обзор судебной практики по спорам об оспаривании сделок с недвижимостью. В документ вошли 20 правовых позиций, сформированных по делам 2022—2025 годов; цель обзора — унифицировать подходы судов в спорах о праве собственности на жильё.

Ключевые положения обзора

Верховный суд подчёркивает, что заявление продавца о действии под влиянием мошенников или заблуждения не даёт автоматического основания для отмены сделки. Судам предписано учитывать добросовестность покупателя и оценивать, имел ли он возможность распознать заблуждение.

Суд указывает на принцип равной судебной защиты сторон: при признании договора недействительным применяется двусторонняя реституция, когда каждая сторона обязана вернуть другой полученное по сделке. Кроме того, заблуждение продавца относительно мотивов сделки признаётся несущим меньшую значимость для признания договора недействительным по статье 178 ГК РФ.

Резонансное дело, которое повлияло на практику

Поводом для пересмотра практики стало резонансное дело, в котором летом 2024 года певица продала пятикомнатную квартиру за 112 млн рублей, а позже заявила, что стала жертвой телефонных мошенников и что перевела полученные средства злоумышленникам.

Покупательницей квартиры стала предпринимательница Полина Лурье, которая обратилась в суд. Нижестоящие инстанции признали сделку недействительной и вернули жильё продавцу, оставив покупательницу без имущества и денег. В декабре 2025 года Верховный суд отменил эти решения и оставил право собственности за покупательницей, подчеркнув необходимость защиты добросовестного приобретателя.

Новое руководство высшей инстанции направлено на выравнивание судебной практики и снижение правовой неопределённости на рынке недвижимости.