Где подешевело вторичное жильё в России: обзор динамики цен

Краткие выводы анализа рынка вторичного жилья — январь–май и I квартал года:

Анализ ипотечных сделок за период январь–май показал снижение цен на готовые квартиры в ряде городов. По результатам сравнения цен в ипотечных сделках выделили 12 городов, в том числе два миллионника — Краснодар и Новосибирск, где вторичное жильё подешевело.

Города с наибольшим снижением (по результатам анализа ипотечных сделок):

• Архангельск — падение на 11,9%: с 106,5 до 93,8 тыс. руб./кв. м;
• Благовещенск — минус 9,6%: с 178,6 до 161,4 тыс. руб./кв. м;
• Сочи — минус 6,9%: с 253,4 до 236 тыс. руб./кв. м.

Меньше всего снижение зафиксировано в Смоленске (около 1%) и Улан‑Удэ (примерно 0,7%).

Официальная статистика за I квартал — где упали средние цены

По данным официальной статистики, в I квартале средние цены на вторичном рынке в центрах 16 регионов снизились. Наибольшее сокращение зафиксировано в Саранске (около 16,6%), Абакане (7,6%), Мурманске (7,4%) и Туле (6,8%). Среди городов с населением более миллиона человек снижение отмечалось в Екатеринбурге (примерно 3,6%) и Краснодаре (около 3,2%).

Различия между оценками анализа ипотечных сделок и официальной статистикой по отдельным городам (например, Новосибирск и Архангельск) могут объясняться разными периодами сравнения и выборкой данных.

Динамика в целом по стране

В среднем по стране официальные данные указывают на рост цен на вторичном рынке в I квартале по сравнению с IV кварталом предыдущего года примерно на 1,8%. Наибольший рост показали квартиры улучшенного качества (приблизительно 2,2%), минимальный — элитные (около 0,5%).

Оценки частных аналитических площадок дают чуть более высокие показатели роста за первый квартал (примерно 3–3,5%), при этом пик прироста пришёлся на январь–февраль: тогда спрос вырос на фоне ожиданий изменения условий по выдаче семейной ипотеки, что сократило количество дешёвых предложений и подтолкнуло некоторых продавцов к увеличению цен.

Что влияет на локальную динамику цен

Эксперты отмечают, что поведение цен на вторичном рынке сильно зависит от ситуации с новостройками в конкретном городе. На локальных рынках динамика цен по квартирам разного возраста отличается: в городах с большим объёмом новостроек у покупателей чаще возникают дополнительные возможности для торга, а часть спроса может уходить с первичного рынка на вторичный.

Вывод: в разных регионах наблюдаются разнонаправленные тенденции — где‑то заметное снижение, где‑то умеренный рост. Причины включают различия в выборках данных, периодах сравнения, локальные факторы спроса и предложение новостроек.